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저지선 뚫린 수도권 '깡통아파트' 봇물
대출받아서 집 그만 사세요. 집안 말아먹지 말고...
저지선 뚫린 수도권 '깡통아파트' 봇물
분양가보다 싼 '투매' 물건 속출… 高분양가에서 깡통으로
이정선 기자 | 10/05 13:57 | 조회 2907
서울 강남을 비롯한 수도권 곳곳에서 분양가보다 시세가 떨어진 이른바 ‘깡통아파트’가 속출하고 있다.
경기침체와 다주택자 과세 강화 등이 복합적으로 맞물리면서 분양자들이 입주를 포기하고 매물을 내던지고 있기 때문이다.
특히 이 같은 '투매' 현상은 최초 분양당시 고분양가를 책정했던 물량에서 두드러지는 추세다. 분양호기를 틈탄 건설사들의 한 몫 챙기기 식 ‘배짱 분양’의 피해가 입주시점에 수요자들에게 고스란히 전가되고 있는 셈이다.
5일 부동산업계에 따르면 분양당시 광명 최초의 평당 1000만원 대 분양가로 논란을 빚었던 광명시 현진에버빌의 경우 입주를 한 달 남겨둔 현재, 분양가 이하 매물이 쏟아지고 있다.
분양가가 3억1683만원 선이었던 32평형의 경우 최근 2억8000만~2억9000만원 선에 불과하다. 분양가 4억9772만원이었던 46평 시세도 4억5000만~4억7000만원으로 분양가보다 최고 5000만원을 밑돌고 있다.
이레부동산 관계자는 "워낙 분양가가 높았던 데다 고속철 시발역으로 거론됐던 광명역이 중간 정차 역으로 격하되면서 가격이 회복되지 못하고 있다"고 전했다.
부천시 역곡동 우남 푸르미아 역시 분양가 이하 매물이 등장한 지 오래다. 이 곳 31평 분양가는 2억1000만원이었으나 현재 2억원에 내놓아도 매물이 나가지 않는 형편. 9월부터 입주가 시작됐지만 아직 절반 가량이 비어있는 상태다.
재건축 아파트인 인천시 숭의동 한화 ‘꿈에 그린’도 입주가 많이 남았음에도 일부 조합원들이 일반 분양가 이하 매물을 내놓으면서 가격하락을 부채질하고 있다. 31평형의 경우 일반분양가가 2억900만원 선이나 매물은 이보다 2000만원 정도 낮은 가격으로 나오고 있다. 결국 일반 분양자들은 그만큼 ‘역 프리미엄’을 감수해야 하는 형편이다.
지난 8월부터 입주가 시작된 남양주시 평내동 대주파크빌2차 역시 사실상 '마이너스 프리미엄'을 형성하고 있다.
현재 33평 소유자들이 내놓은 매매가격은 1억9000만원 정도. 하지만 최초 분양가는 1억8600만원 선으로 그동안 관리비 및 연체료, 학교용지부담금 등을 따지면 분양가보다 1000만원 정도 더 받아야 원가에 해당한다는 게 주변 중개업소의 설명이다.
리치부동산 관계자는 "입주가 시작된 지 3개월이 가까워 오지만 절반 정도 입주율에 그치고 있다"며 "전체 600 가구 중 입주하지 않은 나머지 50% 정도는 대부분 매물로 내놓은 물건"이라고 전했다.
이 관계자는 또 “최근 전세난으로 전세수요가 많음에도 불구하고 집주인들이 세를 놓으면 팔리지 않을 것을 우려해 연체이자를 물어가며 매도를 원하고 있는 실정”이라고 귀띔했다.
한편 오피스텔 시장도 깡통 물량이 속속 등장하고 있다.
분양가만 10억원이 넘는 서울 강남 도곡동 대우 푸르지오2차 58~65평형 대의 경우 분양가보다 2000만~3000만원에서 최고 5000만원 가량 낮은 급매물이 나오고 있으나 이 마저도 찾는 사람이 없다.
H공인 관계자는 "이 오피스텔은 이미 분양 당시부터 주변 오피스텔 가격과 비교하면 도저히 이해할 수 없는 분양가라는 시각이 많았으나, 마침 당시 용산 시티파크 붐이 일어났던 시점이어서 분양은 그럭저럭 완료됐다"며 "그러나 경기가 위축되자 고분양가의 폐해가 그대로 드러나고 있다"고 전했다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “분양가 이하 매물은 브랜드나 약하거나 입지가 떨어지는 지역이나 분양가가 높았던 곳에서 주로 나타나고 있다”며 “경기가 위축될수록 이같은 현상이 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.< 저작권자 ⓒ "빠르고 강한 투자뉴스의 리더" 머니투데이 >
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'다 지은' 강남 재건축의 역습
영동주공 분양권 수백건 거래안돼… 입주물량 줄이어 추가 가격하락 예상
강남 재건축아파트의 역습(?)이 시작됐다. 이달 말부터 강남권에 재건축아파트 입주물량이 쏟아지면서 8.31 대책에 따른 수요 단절에 '물량 홍수'까지 가세, 시장상황의 최대변수가 되고 있다.
입주를 앞둔 재건축아파트가 팔리지 않아 시세차익을 회수하려는 투자자들을 난감하게 만드는가하면 일부 재건축아파트 분양권은 분양가 이하로 가격이 떨어지는 고전을 면치 못하고 있다.
한때 '강남불패'의 일등공신이었던 재건축아파트가 이제 '팔리지 않는 아파트', '손절매 1순위 아파트'로 전락하는 상황이다.
5일 강남구와 관련업계에 따르면 이달 29일부터 강남구 역삼동 영동주공1단지를 재건축해 입주하는 래미안 역삼아파트(1050가구) 분양권은 수백건의 매물이 나왔지만 9월 이후 거래가 이뤄지지 않고 있다.
아파트 입주전에 분양권 상태로 팔려는 매도자들이 초급 매물로 싼 값에 매물을 내놓아도 찾는 사람이 없다.
인근 영동주공2단지를 재건축한 역삼 대림e―편한세상도 지난 8월 3건이 거래된 이래 9월 들어 지금까지 거래는 단 1건에 불과하다. 영동주공3단지 재건축아파트인 역삼 푸르지오(738가구) 분양권도 8월 1건, 9월 2건의 미미한 거래가 고작이다.
이들 아파트는 총 2628가구로 이달 말부터 내년 1월초까지 입주가 집중된다. 강남권 입주물량은 여기서 그치지 않는다. 내년 2월 도곡동 도곡렉슬(3002가구)에 이어 래미안 역삼2차(438가구)와 개나리푸르지오(332가구)가 8월까지 연이어 입주해 거래침체와 가격하락을 부추기는 태풍의 눈으로 부상할 전망이다.
특히 한꺼번에 수천가구가 일제히 입주함에 따라 손절매하려고 내놓은 매물마저 거래가 끊겨 투자자들을 당혹스럽게 하고 있다.
풍부한 입주물량 탓에 재건축아파트 분양권은 분양가 이하로 떨어지는 수모를 겪기도 한다. 추가 상승은 커녕 얼마나 가격이 떨어질 지 예측하기 힘들어 매수세가 나서지 않기 때문이다.
2003년에 재건축아파트를 구입해 막차를 탄 일부 투자자들은 시세차익은 고사하고 현재로선 수천만원의 손실을 입는 상황이다.
래미안 역삼아파트 24평형은 2002년 7월 관리처분계획 이전 시세가 3억7000만원으로 여기에 추가부담금 4400만∼8800만원을 합하면 4억1400만∼4억5800만원이 순 투자비용이다.
하지만 현재 이 아파트는 저층 기준으로 4억1000만원에 손절매하려는 매물이 늘고 있다. 수년간의 금융비용까지 합하면 투자자들은 수천만원의 손해가 불가피하다.
역삼 대림 e―편한세상(영동주공2단지)이나 역삼 푸르지오 아파트(영동주공3단지)도 상황은 마찬가지다. 푸르지오 24평형의 2년전 일반분양가는 1층기준 4억3516만원이었지만 현재 저층 매물은 4억2000만원에 매물이 쏟아지고 있다.
이들 재건축아파트는 투자목적으로 구입한 사람들이 대부분으로 2주택자 내지 3주택 이상자가 많아 향후 종합부동산세는 물론 양도소득세 중과 등의 역화살을 피하기 위해 분양권 상태에서 최저가로 초급매물을 내놓으려는 경향은 더욱 두드러질 수 있다.
최근 불거지고 있는 강남권 전세난도 재건축아파트 입주로 숨통이 트일 것이라는 시각이 지배적이다.
현지 중개업소에 따르면 래미안 역삼 24평형은 전세가 2억원에 급매물이 나오고 있고 32평형도 3억원 정도면 전세매물을 구할 수 있다.
현도컨설팅 임달호 대표는 "강남권 재건축아파트 입주가 본격화되면서 8.31대책에 따른 강남 중소형 아파트의 가격하락폭이 더욱 커질 수 있다"며 "내년 2월까지 강남구 역삼 도곡동 일대서만 5000가구 이상 입주해 매매와 전세를 막론하고 가격을 크게 낮춘 초급매물이 잇따를 것"이라고 말했다. < 저작권자 ⓒ "빠르고 강한 투자뉴스의 리더" 머니투데이 >
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